以下文章来源于微信公众号宋丁视点，作者宋丁

这两年来，国内经济领域里比较突出的问题之一当属房企债务困局了，由于“三条红线”的严控，导致一大批头部房企出现严重的债务危机，其中有一家民营企业非常引人关注，它就是华夏幸福。

(资料图片仅供参考)

为什么我关注华夏幸福？直观看上去当然是因为它也出现了两千多亿的金融债务问题，然而，更加深刻的背景是，它是中国房地产在过去20多年高速发展期间走出一条独特发展路线的企业。它的全称是华夏幸福基业股份有限公司，创立于1998年。就是这样一家并不是在北上广深一线城市起家、而是在名不见经传的河北廊坊起步的民企，竟然在20多年前刚刚起步的时候，就毅然进入以产业发展为主导的新城开发领域，深耕发展，到了2011年，华夏幸福已经成功在A股上市，成为了中国最大的产业地产开发商，后来又成为中国首屈一指的产业新城服务商，其战略方向的正确性和谋略的深刻性直到国家经济发展到今天的国家产业结构大转型大升级的时刻，我们才看得更加清晰。

正是由于华夏幸福独具特色的产业地产商以及产业新城服务商的背景，它与大多数把主营业务放在住宅地产领域的房地产企业形成了鲜明的差异，成为当下中国房地产创新发展模式先行一步的代表性企业，这就让我想专门关注一下它在这次债务困局中的命运。

可以肯定，长期致力于发展产业新城主业的华夏幸福这次也犯错误了，而它所犯的错误和这个时期所有房企所犯错误是一样的，就是在2016年中国房地产进入新一轮高热通道的时候，启动了大幅度扩张，通过多种形式不断加杠杆进行负债融资。可以说，那个时候，华夏幸福在实际业态运营上，在更大程度上是向那些常规房地产企业靠拢了，也就是更多地想依靠拿地融资盖房赚快钱方向拓展了。这显然是它后来发生严重债务问题的重要原因。

2017年，华夏幸福全年销售额达到了1500多亿。就在同时，环京地区纷纷出台严厉的房地产调控政策，限批规划、限供土地、限购限贷，2018年初国家又开始在金融市场去杠杆。环京地区包括作为华夏幸福产业地产标杆项目的固安产业新城的房价快速走入下行通道，房价呈腰斩态势。这种形势下，华夏幸福高杠杆经营模式的风险就暴露出来了。

华夏幸福这个时候叫腹背受敌，一边是产业服务费迟迟难以收回，另一边则是作为资金回笼王牌的住宅地产业务遇到了政策限制和市场低谷期，导致公司现金流出现严重缩水。2017年经营性现金流为-162亿，2018年为-74.28亿，2019年、2020年年度指标均破“三道红线”，维持“红档”。2021年2月2日，华夏幸福公告债务逾期，涉及本息金额52.55亿元，公司可动用的货币资金余额却只有8亿元，无法偿付金融机构负债。

华夏幸福后来核定的债务总规模到底是多少呢？2192亿元！这个债务规模对华夏幸福来讲显然是一个巨大的挑战和考验，当时的各类媒体上一片惊呼，2021年3月网上有一篇文章是这样描述的：“眼见他起高楼、眼见他宴宾客、眼见他楼塌了！曾经跻身地产销售榜TOP10强之列、绝对的环京龙头的华夏幸福，终于为昔日蒙眼狂奔付出了代价！”显然很多人对华夏幸福走出债务危机持悲观态度。

面对高额债务困局，华夏幸福董事长王文学坦承核心还是内部原因造成的：“第一是错误研判了环京的房地产形势，投资过于集中；第二，新拓区域尚在培育中，效果不及预期；第三，前期扩张激进，管理不够精细；第四，多轮疫情冲击使经营困境雪上加霜。”

如何化解债务危机？这时候，华夏幸福在多年经营产业新城主营业务过程中形成的务实风格还是顽强地显示出来了，他们坚持“不逃废债”的原则，积极主动应对困局，与债权人进行了多次坦诚深入的沟通，在河北省和廊坊市政府的指导下，2021年9月30日，华夏幸福发布了债务重组计划，将通过卖出资产回笼资金、出售资产带走金融债务、优先类金融债务展期或清偿、现金兑付等6种方式稳步安排债务清偿。

其实，在华夏幸福推出债务重组计划之前的2021年7月，国内一家赫赫有名的金融投资企业已经与华夏幸福就债务重组问题进行了磋商，它就是中国平安。平安资管以137.7亿元收入华夏幸福19.7%的股权，后续又增持5.69%，成为了华夏幸福的第二大股东。

我注意到一个很有意思的现象，平安董事长马明哲和华夏幸福董事长王文学有两个共同点，一个是，他们都是属羊的，年龄差一轮，另一个是，他们在创业前都曾经当过司机。也许这些微妙的共同点对马明哲的平安参股华夏幸福以解决其债务困局有所助力，但从本质上讲，还是华夏幸福的产业新城主营业务的战略前景和经营潜力让平安看到了希望，它才愿意理性进入的。

截至2022年12月31日，债务重组计划中的2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1388.08元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计133.75亿元。紧接着，2023年1月16日，华夏幸福又对在中国境外发行的总额为49.6亿美元的存续债券实施重组，完成重组后，华夏幸福金融债务重组金额将超过1700亿元，完成全部金融债务重组目标的大约八成。

剩下约两成的债务应该能够在未来一段时期内有序得到解决。这意味着，自2017年以来困扰华夏幸福的高额债务困局正在逐步化解，华夏幸福正在稳步走出低谷，重回正常发展通道。

回头看，华夏幸福的金融债务困局之所以能够重现曙光，其20多年来确立的以产业新城为主导方向的战略方向起到了非常关键的作用。因为国家实施以战略性新兴产业为主导，推进产业的转型升级，这是全国经济的大战略和大方向，而华夏幸福长期以来的主导方向恰恰是为产业发展创造新城空间，为产业商提供优质服务，这个企业的主导方向和核心业务与国家产城融合战略完全契合，这就为包括平安在内的社会资本积极介入、协助化解华夏幸福债务问题提供了先决条件。

20多年间，华夏幸福致力于打造产业新城，推动核心城市周边以县城为载体的城镇化建设、推动区域创新驱动和产业转型升级。从华夏幸福的始发地固安产业新城的开发建设看，的确带动了当地的快速发展。固安产业新城本身已经形成了百万人口中等城市的规模和格局，而新城所在的固安县则从一个传统农业县转变为全国绿色发展百强县市、全国科技创新百强县市，《2022中国县域发展潜力报告》显示，固安在中国县域发展潜力百强县中排名第23位，在河北排名第1位。

华夏幸福在固安以及后来在全国开发的产业新城，都是围绕产城融合、宜居宜业的战略目标而展开的。这些产业新城在环境治理方面，在大型商业项目、社区商业、学校、医院、图书馆、剧场等综合配套设施建设方面，都力求满足新城居民和产城发展的多样需求。

产业新城发展的关键是产业特别是高端产业的布局，这方面华夏幸福做得如何呢？他们的站位应该说不低，像航空航天、液晶面板、新能源汽车这些科技含量很高的项目都积极导入了。各个产业新城都引入了一定数量的高新技术企业和高层次人才，也有很可观的签约投资额和实际产业项目数量，成立了一批企业技术中心，甚至引入了一定量的国家级省级实验室、科技企业孵化器和众创空间，拥有了一批专利授权，孵化出了一批具有转化价值的科创项目，主导产业的集群化格局也在形成中。

然而，华夏幸福的产业新城在产业发展方面又面临了一系列实实在在的问题。例如，产业环境问题，任何产业的进入都需要一个在产业链供应链方面十分流畅通达的环境，以保障产业运营正常开展，这方面新城显然存在不足，导致新城招商和企业入驻情况并不很理想；又如，产业经营效益问题，与房地产比，产业的投资收益通常要慢得多，新城如果仅依赖产业获取利税，就很难实现良好的经济效益。

这必然倒逼华夏幸福在产业新城发展过程中把更多的空间和精力放在资金回笼速度更快的住宅类房地产上面。华夏幸福在固安产业新城开发中启动了其住宅品牌孔雀城，先后销售了10多万套各类住房，后来又在全国各地拓展产业新城过程中，把孔雀城的住宅项目品牌相应实施了推进。

华夏幸福显然是想通过孔雀城的住宅品牌较快回笼资金，来对冲新城产业发展和收益相对较慢带来的风险。这种“产业+地产”的商业模式本身无可厚非，只是后来华夏幸福在全国房地产狂飙突进的气氛下，没有把控好融资负债规模和结构，导致了后来债务困局的发生。

经过资产及业务重组后，华夏幸福产业新城项目的产业构成更加合理，在严格控制负债规模和水平的前提下，实施了短、中、长期性产业业务的良性搭配，有利于未来产业的稳健发展。

华夏幸福作为重点开发产业地产和以产业新城为载体平台为产业提供全方位服务的企业，其在中国经济未来发展中具有特殊的使命和存在价值，那就是，不以获取土地和开发住宅为主，不做以住宅为主营业务的地产商，而是致力于为产业经济、为实体经济、为产业商提供高品质的开发园区和大平台及其优质服务，致力于成为中国品牌型的产业新城服务商。

我认为，华夏幸福的产业新城总体上仍然是国内产业开发区实施产城融合式发展的典范项目，在矫正了近年出现的房地产泡沫发展模式后，产业新城会在产城融合的战略指导下稳健回归常态化发展。

基于这种背景，我关注华夏幸福，期待它能够尽快走出债务困局通道，重返正常运营，继续在国家产城融合的战略指导下，有效推进产业新城的高质量开发建设和高水平运营，在产业新城的发展模式创新提升方面不断做出积极的探索，为中国产业经济的转型升级和综合效益做出更大贡献。

华夏幸福具备这种底蕴和品质，给足它时间，相信它能做到。

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关键词： 华夏幸福 主营业务 发展模式